Se non fai attenzione a questo punto non venderai mai la tua casa

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Se non fai attenzione a questo punto non venderai mai la tua casa

Devi vendere casa, e temi di non farcela. Il tempo che passa sembra dare per spacciato il tuo sogno di venderla, che si sta trasformando, appunto, in un incubo dal quale temi di non svegliarti.

Ti chiedi dove sia l’errore: nella pubblicità?, nella zona?, nella sfortuna?, nel periodo storico?

Puoi escludere quest’ultimo: il terreno del mercato immobiliare non è mai stato così fertile, e questo, per comprare, è davvero il momento giusto. E i potenziali clienti lo sanno.

Puoi escludere la sfortuna: non esiste. Esistono, al massimo, la poca determinazione, il poco impegno e la mancanza di strategia.

Puoi escludere la zona: ogni paese, ogni città, ogni quartiere hanno un target e dei potenziali clienti di riferimento.

Puoi escludere la pubblicità, se la casa che devi vendere è presente sugli innumerevoli portali che il mondo del web offre.

Dov’è, allora, l’errore?

Se anche, comunque, per assurdo e per paradosso, tu fossi la persona più sfortunata del mondo, e la tua casa fosse collocata nel punto più brutto del mondo e non fosse pubblicizzata esaurientemente, e il tuo annuncio di vendita fosse disastroso, quello che farebbe la differenza, e che salverebbe il tuo sogno di vendere casa trasformandolo in realtà e non in un incubo, sarebbe il prezzo.

Non c’è cosa che non si venda, purché messa in vendita al giusto prezzo. E questo vale anche per la tua casa.

Se la tua casa è sovrastimata, e cioè immessa nel mercato immobiliare a un prezzo troppo alto, che non rispecchia il suo valore, non la venderai mai.

Mettiti nei panni di chi sta cercando casa: il tuo potenziale acquirente ha un’idea più o meno precisa della casa che vuole – presumibilmente sa almeno quante stanze gli occorrono e in che zona vorrebbe abitare -, ma soprattutto ha un budget.

Quando cercherà la sua casa, il tuo potenziale cliente filtrerà le sue ricerche anche e soprattutto in base al prezzo.

Vendere casa a un prezzo più alto del suo effettivo valore, allora, vorrà dire autoescludersi dai risultati di ricerca dei potenziali acquirenti. E vorrà dire, allo stesso tempo, capitare in quelli di chi possiede un budget più alto, ma che proprio per questo cerca una casa con delle caratteristiche superiori a quelle della tua. Una casa, cioè, che valga davvero il prezzo più alto che è disposto a pagare.

Come puoi essere sicuro di attribuire alla tua casa un prezzo corretto, che rispecchi davvero il suo valore di mercato?

Vendere casa è un’operazione delicatissima, per cui nulla può essere dettato dal caso, dalla fantasia o dalle sole aspirazioni. È un’operazione che necessita di “un’attenzione chirurgica”, sin da quando – e soprattutto da quando – è il momento di attribuirle un prezzo.

Uno dei “metodi” più utilizzati per attribuire un valore alla propria casa è quello di stabilirne il prezzo in base a quello degli immobili in pubblicità nella stessa zona e con caratteristiche simili.

Ti sembra un metodo questo? Ti sembra un modo di procedere corretto, esauriente, preciso, scientifico, “chirurgico”?

L’unico metodo scientifico di valutazione degli immobili è il seguente.

Attraverso la stima comparativa – con la formula (mq dell’immobile) x [valore unitario di mercato (€/mq)] x [n. coefficienti variabili in base allo stato e alle caratteristiche dell’immobile] –  si calcola un prezzo. Che però va verificato attraverso una prova scientifica.

La prova scientifica va allora condotta attraverso il metodo analitico-ricostruttivo, con il quale si valuta la casa sulla base del reddito che è in grado di produrre, considerando il bilancio economico dei redditi, appunto, e delle spese. Dunque – con la formula [canone d’affitto lordo annuale – spese totali annue] / [tasso di capitalizzazione] – si genera un altro prezzo, che può essere più o meno coerente con quello generato attraverso il primo metodo di valutazione.

I prezzi ricavati da entrambi i metodi presentano dunque una variazione in termine percentuale, e più la variazione in termine percentuale è vicina allo 0 e più la valutazione è attendibile.

Dalla media tra i due prezzi ottenuti attraverso i due metodi, si ottiene il più probabile valore di mercato della casa, ma ogni prezzo contenuto tra i due può risultare competitivo sul mercato.

Inoltre, se hai proprio fretta di vendere, è stato provato che, se si abbassa il prezzo ulteriormente del 10%, la risposta del mercato immobiliare è ancor più veloce.

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